主讲人：震谷子，海外掘金资深研究员，密切关注东南亚和日英美澳地区房地产动向，多次实地考察调研。
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大家好我是海外掘金研究员震谷子。我们趁着五一假期到柬埔寨首都金边考察了几天，不但跑了许多楼盘，更重要的是去亲身感受了一下这个国家的风土人情。
我们也都知道，在海外买房最关键的就是看看当地人对你这个房子的看法，这能才能确保我们的现金流是稳妥的。
我们海外掘金已经有好一段时间没去金边了，所以这次感受到的变化还挺大的。先说结论，第一条，柬埔寨这个国家呢是有很多“地二代”的，就是指那些继承了祖祖辈辈留下来的家里的土地的年轻人。第二条，金边整座城市是很有的，尤其是那些对于改善自己生活，满足自己需要的。第，金边不是那种闭着眼睛就能买房的城市，需要重点考察除了地段还是地段。
我们今晚实际上是要解决三个问题，第一个是金边有没有人能接手我们买的房子？第二个是这些人的消费习惯是什么？第三个是我们怎么才能找到这些人喜欢的房子？
我们在国外买房，最应该担心的是本地人喜不喜欢你的房子。因为目前金边还是新房市场，开发商连刚需都还满足不上，根本就不像中国的二手房产交易那么火爆。我们到金边买房投资也是买的新房，所以最终出租或者转手套现，最主要的目标人群是本地人。这是我们到金边买房首先要想清楚的一点。
“我刚到金边的时候，一眼望去几乎都是荒地，现在非常热门的钻石岛，那个时候就是一片泥潭而已。”
华裔秋凉在金边生活了五年，但他的曾祖父是潮汕人，所以中文讲得非常不错。当他第一次来到金边的时候，根本想不到金边会发展成如今的模样，前进的速度竟如此惊人。
秋凉虽然也是一名进城奋斗的追梦人，但是他跟我们所认为的外来务工人员，并不属于同一类收入群体。
在柬埔寨，私人拥有土地所有权，本地人可买卖土地。不过，曾经有人出价100万美元买秋凉手上的土地，都被他了。秋凉的理由也很简单：“卖什么嘛，价格还会上涨的。”
像秋凉这种“地二代”，在中国的（楼盘）、上海（楼盘）并不鲜见，他们就是凭着祖辈的余音，拥有了把人生起跑线往前挪的。
我们时常关注柬埔寨的年龄结构，27岁的平均年龄总是会让人联想到工厂里汗如雨下的工人，年轻人能够出售的，似乎只有力气。但是伴随着柬埔寨低平均年龄的年轻人，还有他们不断上升的教育水平。近几年涌入的外国人也在间接地打开柬埔寨年轻人的视野。
柬埔寨私人可以拥有的土地，是他们最后的底线。柬埔寨人在自己的土地上建起一座座排屋，再把排屋的第一层作为商铺出租。外国人不能购买整栋排屋，只能拥有地面那一层以外的部分，也不能拥有土地。
在这个大部分土地为私人所有的城市，拆迁排屋的难度巨大，速度也非常慢，因此可供开发商用来建公寓、商场的土地非常稀缺。因此，受紧缺的土地资源影响，柬埔寨房产市场从一部分来说，是注定供不应求的。
首先不可否认的是，大部分柬埔寨人是住排屋的，这符合他们祖祖辈辈的生活习惯。但是，柬埔寨年轻人知识水平不断提高，国家也没有计划生育政策。目前柬埔寨“90后”“00后”正值适婚年龄，正是搬离排屋甚至置换掉旧房屋的阶段。
这个世界没有多少人会更好的生活。他们跟发达国家的人们一样，希望房子有高品质的房屋质量和后续管理。而这些，都是现代化服务式公寓相较于排屋的优势。
而除了这些更像欧美服务式公寓的社区兴起，金边也营造出了与国际接轨的创业氛围。金边目前拥有一个全柬埔寨乃至整个东南亚都难以看到的众创空间，就在南部的ING新城，驾车前往市中心只需15分钟。
乍看这地方或许稍显简陋和粗糙，应该不在欧美等发达国家；再看一下，你觉得跟798创意园区非常接近。这个众创空间占地面积是798园区的三倍；当你知道它在金边后，或许会感到一点惊讶，因为柬埔寨是一个在中国人脑海中，只有贫穷和落后的国家。
这个社区前身是一间纺织厂，专门代工李维斯等知名牛仔裤品牌产品。厂长是人，儿子从美国留学回来后萌发了厂区的想法，于是就照着纽约的感觉彻底了这片工业园区。
想不到，这一举动深受欧美人喜欢，他们纷纷把自己的初创工作室搬到这里，并且在这里举办各种各样的活动。
据悉，周末在这里举办一场中小型活动的场地租金在3万美元/天左右，而在上海可能只需要5万人民币。如果你还想在金边其他地方找到类似优美、设备完善的场地，只能到写字楼或者酒店，而那些地方总租金都是十万美元起步了。
位于ING新城的这个众创空间几乎算是独一无二的存在，既吸引了大批欧美人，又以优质的服务增强了欧美人对它的使用粘性。
而这背后，反映出的正是不断涌入金边的外国人。据统计，目前金边的流动外籍人口约有20万人。这是怎么统计的呢？是柬埔寨央行通过统计在当地银行开户并且有流水记录的外籍人士的账户数而得出的。
2015年，日本人第一次将永旺商场开到了金边。本来按照所有人的设想，金边的消费水平完全驾驭不了永旺这种体量的商业，日本人能够用十年收回成本已经是奇迹了。结果让跌眼镜，永旺不仅用一年半的时间就收回了成本，还趁热打铁开工了第二期永旺商场。
即便是把永旺开遍了全球，日本人对发达国家的市场评估经验，在这里完全失效了。永旺低估了金边的消费力。
进门后逛了一圈，感觉这里就是被柬埔寨人包围的国贸，无论是在永旺自助餐楼层，还是中庭，还是电影院和K歌房，还是阿迪达斯等跨国品牌店铺里，你都能找到本地人的身影。他们有的是一家人集体出动，有的是情侣或者三两闺蜜。四层走下来，反倒没怎么看到很多面孔。实际上，面孔都聚集在永旺商场外部的咖啡厅和酒吧里。
永旺的物价比本地的奥林匹克市场、乌亚西市场和中央市场都要高，但是根本不了本地人的消费热情，而且像大米和油这种生活必需品的价格其实还是能接受的。
我们知道柬埔寨人均收入很低，即使首都金边也好不到哪里去。可是柬埔寨差距也不小，所以我们不是说歧视，但是能够接手我们房子的本地人，他愿意也得有能力啊。所以我们关注人均收入，也要关注本地中产的经济能力。
柬埔寨被法国殖民了整整90年，法国人的生活习惯对柬埔寨影响深远。例如，对享受生活的追求，对生活的，对更好生活的憧憬。
掘金小分队留意到，早上八点，这家法国餐厅已经几乎爆满。环顾四周，既有衣着光鲜的本地中产，也有穿着休闲的法国人。据悉，餐厅的营业时间从早上六点到夜里十点，因为本地人的生活习惯跟欧美人一样，就是大清早的喝上一杯热腾腾的咖啡。
在这间餐厅，5到8美元就可享受一顿典型的法式或者英式早餐，还可以选择柬埔寨风味的早餐。另外4美元就可以喝上一杯美式咖啡了。不过目前金边人均收入还不高，意味着来这家餐厅消费的本地人起码都是中产了。而随着中产数量越来越多，金边人对生活品质的追求只会增不会减。
在金边生活了两年的王先生对掘金小分队说：“我刚到金边的时候，这家法国餐厅的顾客还只是寥寥无几，想不到现在都快坐不下了。”
法国人柬埔寨人对生活保持这一历史传统，刚好碰上了柬埔寨发展最为迅猛的时代，收入的增长与物质的相碰撞，所带来的结果便是柬埔寨年轻人对生活品质开始有了追求。
还有两点是比较少会提到的。一是外语能力任弼时子女好的柬埔寨人加分很多，不管是英文还是中文，当然如果他都会，月工资上2000美元是妥妥的。
第二是我刚刚提到的土地私有。现在不少投资者除了到柬埔寨买房，也想买地，但是我也说了，土地私有是最后的底线，那我们怎么办呢？实际上是可以跟本地人合资开公司，通过绑定本地人的方式拿到土地。有了需求当然就会有聪明的本地人自愿去把自己的名字借给外国人去挂靠公司，每个月收300美元，10间3000美元。
我们在金边也坐了不少的突突车，就是当地一种随处可见的交通工具，类似中国的三轮车。一问他们的工资，都能上到800美元一个月。所以其实在金边会赚钱的人不少，他们手里的钱也不少。别忘了他们再惨也还可以把土地给套现了。
历史证明，只要领导人的拳头够硬，谁拥有土地并不重要。位于金边东部的钻石岛卫星城，就是一次强人与私有产权的完美合作。
五年前，钻石岛还只是一片泥潭。华人方侨生是这里的拥有者。跟洪森协商良久后，方侨生同意开发，成立了金边第一个按照特别行政区进行管理的卫星城。
而这个钻石岛，对标的就是上海陆家嘴600663)。眨眼间，钻石岛从泥潭变成了一个占地100公顷的大工地，热火朝天。