2012年中国经济形势复杂依旧，地产企业在何方？做“正确的事”，并选择“正确的做事方法----创新”，是驾驭风险的尚方宝剑。大学人文经济研究中心秉承大学严谨的治学与研究旨，一直以“引领人文实践 创新管理模式”为己任。主题为“人文经济：巨变时代的反思”、“转型中的商业地产创新”的北大人文经济论坛暨商业地产创新高峰论坛，2011年12月12日在大学隆重举行。
【主持人】：尊敬的教授、各位领导、各位来宾，大家上午好！我是人文经济研究中心执行主任刘松艳，担任今天嘉宾主持的是人文经济研究中心主任常涤非先生，让我们用热烈的掌声有请常主任。
【常涤非】：各位来宾、各位朋友大家上午好！很高兴各位能够莅临今天首届人文经济论坛。我想大家都知道，今天是周一，我今天早上从酒店出来距离这个是10公里，我花了差不多90分钟的时间赶到。所以真的是首都，真的是首堵，我们约定的是9点钟开始，现在顺延了25分钟，为了对与会嘉宾的尊重我们就现在开始今天的人文经济论坛。
【郭宝平】：首先请允许我代表大学和谐社会研究中心对各位领导、各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎！在这里我也想感谢我们常涤非副主任，为我们首届人文经济论坛，带领他的团队扶持了艰辛的努力表示感谢。
人文经济论坛，特别人文经济只能是一个开篇的题目，到底怎么做，怎么样才算是人文经济，恐怕还有很长的要走，很多的问题要讨论。因为我们之所以组织这样一个题目来开展这个论坛，也就是现在大家都知道的，现在喊的最响的口号就是要调结构，经济的发展主要是要调结构，转变经济的增长方式。实际我觉得这里面可能蕴含一个更大的前提，就是我们人类社会搞活动最终目的是什么，从哲学的角度说，就是有一个目的和手段的关系，这也是我们设定这么一个题目，希望提出研讨、讨论的这么一个最初的初衷。
第一次论坛由于时间紧张又找了一个切入点，首先从咱们商业地产创新峰会作为一个切入点开始，以后我们还会逐步的开展人文经济论坛的各项活动，也希望到来的各位领导、各位嘉宾给予我们活动大量的支持。也就是说我们发展经济最终是要整个中华民族的复兴，我想从目前来说，构建一个和谐社会，整个人类，整个中华民族，这可能应该是我们目前发展经济的目的，发展经济光看一些经济指标恐怕和发展人文经济现在看有一定的问题，最终使我们国富民强，使中华民族真正的以一个健康的，强大的体魄自立于世界民族之灵。
【常涤非】：感谢郭主任，在做了一个简短的致辞之后，接下来我想请出今天的首位主题嘉宾，中国房地产开发集团理事长、幸福保险董事长、汇力基金董事长孟晓苏先生。
【孟晓苏】：很高兴参加今天的会，我是老北大人，从博士、硕士，读到不能再读了为止，我准备了三个题目，不知道谈哪个好，要说是地产创新我谈土地制度，要说北大我想讲讲北大人在30年以来的创新，到底应该讲什么我也不知道，我想问问大家有多少人是做地产的。我先给大家讲讲为什么我读到不能读了为止，我博士毕业以后想读博士后，后面肖老师说你读什么博士后，你是厉以宁的研究生，你读博士后就得换导师，你就成了别人的博士后了，我这才明白，原来读博士后是要换导师的，既然我读了厉以宁的博士生，我干吗要当别人的博士后，就这么着就没有再读，没有再读就做什么，不能再读了就在北大兼教授，我在北大兼了光华学院、汇丰学院、研究学院、土地研究中心和经济学院五个教授，跟北大结下了不解之缘。
作为一个北大人我来跟大家汇报一下，这些年从北大毕业以后我们都参与了哪些创新。我们党的是创新，我们国家也把创新当成国策，创新推动了中国30年的发展。我讲六个方面。第一坚定推进，唤来市场经济。第二设计两个体系，促进全民安居，谈谈住房制度方面我们地产人所做的贡献，包括商品房保障房。第三引领金融创新，丰富投资工具，谈一谈金融创新方面我们的努力。第五建言经营城市，催生城市群体。第五首倡地票进城，规范流转农地。第六力推税制，公平，这些都是谁提的？都是我们北大人提的，我参与其中。
首先谈一谈坚定推进唤来市场经济，我1982年毕业，77级的，毕业以后第二年有幸到了万里的身边给他做秘书，后来做办公室负责人。万里同志是中国的领导人、先锋和闯将，在他身边我受到了广泛的锻炼。而特别是在波澜壮阔的农村之中，我几乎全过程的参与，五个支持农民的一号文件，我参与了其中的后三个，农民群众“要吃米找万里”，人民群众对党正确领导的。
农村的承包制，通过五个一号文件不断按照农民的意愿在延长，首先万里同志在安徽，地位定的三年不变，省委定的五年不变，万里同志到中央确定了十五年不变，而后来主持农村工作的时候，由万里同意三十年不变，农民希望多少年不变呢？农民希望永久不变，所以在2008年的10月份，中央三中全会就确定了现有的土地承包关系，维持稳定，并且长久不变。在农村上我们做的事情基本上把农村推动成了不可逆，而且推动各方面其他的。
在1990年我在北大读硕士要毕业了，硕士论文写的就是中国经济的战略问题，我的主题就是“要中国经济的市场取向”，这篇论文高分通过，我和李克强同学一块通过了答辩，我们都得到了博士学位，这是在21年前，就在逸夫楼的地方，前面是五个老师，后面是两个同学，我和李克强同学。我的照片比较清楚，他的照片脸上被阳光打花了，一束阳光照在他的脸上，把他的脸上打花了看不清楚，一束阳光打的正是地方，正是李克强同学被阳光着走到今天，我的硕士论文第二年就被发表了。本来发表是件好事，没想到发表以后，却由于市场经济的太明确，在反经济演变的年代受到了，受到谁的了？受到党报党刊的，党刊是真理的需求，副总编辑痛批我的市场经济，说什么是市场经济？这根本就否定了我们党的思，你的结论无非是在发展商品经济情况下必定要发展市场经济从根本上否定我们党的思，这岂不是嘛。他认为就是要搞集约化经济的，光是辩论就罢了，他用了叵测，，痛骂我们这样的人。
9月2号发表，在头版投标发表，支持吴建国的文章，反对我们党正在推进的的线。在吴建国提了四个观点，厉以宁教授在全国碰到问我有几个是你的，我说有三个是我的，批了40多年有三个是我的，还有一个都不知道是谁的，还有一个不要姓资姓社，吴建国痛批这是醉话还是抑郁，就是神经病。这个人不是我，是谁都不知道，过了半年全国人民都知道了，原来被吴建国是同志当年在上海的讲话，这些人反对他们很自然的到了总设计师同志身上，后果也是严重的。两个月之后就踏上了南巡讲话的上，在南巡讲话的程中他不仅再一次提出不要姓社姓资，而且提出社会主义也可以搞市场经济的著名论断。第二年的6月份在中央党校讲出了我们的目标是建立社会主义市场经济，在10月份召开了十四大，确立了市场经济的目标。正式在理论和实践相当浑沌的时期，厉以宁老师把我们同期毕业的四个学生的四篇硕士论文收集成为了一本书，我的市场经济是第一章，李源潮发展大企业与企业集团，主要股掌搞股份制，李克强同学的农村工业化一，改变城乡二元结构，主要写的是要通过挑战诺贝尔金的获得者刘易斯说的主张中国要改变二元结构。这本书被定名为《繁荣的战略选择》，现在20年过去，我们师生四年当年的设想全都变成了现实，变成了政策，这些政策正在指导着中国人民的伟大实践。
陈廷敬的后人
现在重回北大校园，刚才我走错走到了五四体育馆，但在那里我又引起了一段回忆，在1981年，正式在五四广场的中我们喊出来了“团结起来，振兴中华”的口号，而这个口号第二天就传遍了中国，现在已经成为77级、78级同学留给学校和留给这个时代永久的纪念。那个碑就树立在大学图书馆的北侧。30年来我们就为了30年前的呼喊而奋斗，现在中国已经成为世界第二大经济体，并且正在向第一大经济体迈进。
第二个谈设计两个体系，促进全民安居。全民福利房时期不是一个好时期，是一个全民“蜗居”的时期，连总理当年他们家5口人只住9平方米的房子，人均不到2平方米。我在1992年离开中房集团，其中第一个我的副董事长是王岐山。中房集团是全国最大的保障房开发公司，包括在、上海，我们的项目都有60多个，在全国200多个城市，很多都是中房，但是当时都没有像现在这样打企业的名称，因为地名办不允许。正是因为这样的产业地位，这些年我们所提的观点屡屡被中央接受，包括1996年提出新增长点的观点，朱熔基总理不仅肯定新的增长点，还加了新的消费热点。局决定明年特别是要把住房从消费中踢出去，只算作投资，这肯定不符合老总理当年的。在1996年我完成了我的博士论文，而这个博士论文是因为这些经济学大家指导的，所以等于是把这些经济学大家都拉到了新兴产业领域，来共同的研究，这些在隔了一年就变成了房改方案，在房改方案设计的时候，为什么那么多部长当顾问，而让我来组长呢，因为有两个整章是全盘照抄了我的博士论文。
房改13年以来正是住房商品化使得住房条件得到显著改善。按照的说法我们自有率已经达到了80%。但是还有没房子的，所以我们在房改方案中就已经在第三部分明确写出了，由负责建立廉租住房保障体系，这张文字照片就是当年我和杨部长我们设计方案的第三部分的原文拍照，怎么建设，怎么筹集资金，怎么分配，怎么补贴全都写到了。接着国务院发了文件，就确立了这样的一个以经济适用房为主的多层次的住房供应体系。但是十多年来是不是建立住房体系，要不要履行保障责任方面多年的含混，原主管部门忽视了自身责任，忘记了保障房的建设，这样就积累问题越来越多。在我们不断呼吁之下，在2007年国务院接受了这方面的，开始重视解决保障房的问题，但是有三年没下决心，缺乏资金，十二年没建保障房，积累的问题也越来越多。在去年12月份中央经济工作会议上终于第三次确认了两个体系，第一次就是我们这个方案，第二次是中央的不断发文，第三次是去年的经济工作会议，这都这么明确了，而且国务院也真正下了决心，要建今年一千万套，五年三千六百万套，这件事情中央亲自抓，我们的老同学李克强副总理亲自抓，现在据说今年的开工任务已经完成了，明年听说是要降低到720万套，但不管怎么样，连续不断的生产总比过去不做强，我们希望这个体系能早日建立起来。
商品房保障房原来都是我们这些人的，听了我们这些人的，国家就发展，社会就平稳，不听我们，最终怎么样？最终还是要听的。
第三引领创新，丰富投资工具，这些年以来在涉及住房和房地产方面的所有金融产品几乎都是由我们这些人，我和我的同事们引进的，包括住房抵押贷款，这是在1996年由我和另外三位专家，最早向国家的，推行了三年，当时银行就是不愿接受，说老百姓不还田，三年才推进，现在已经成了银行最好的产品，按照康的说法房价下降50%这些抵押贷款也能抗得住，你看我们提供了多么好的产品。第三个是反向抵押贷款，做养老。1998年的时候我刚刚提了这个就做了批示，保监会看到总理批示赶快做了124号文件，这都是八年前的事情，总理又批示了一次，这些当时说要开办，到现在八年了，还没有开办。保监会换了，我们觉得可能也是该办了。这种形势特别适合有第二套房的，特别适合老人10%左右，1780多万丁克老人，没有子女，但是有很多有子女家庭也愿意做。1700万不是个小数目，他们的房产加起来相当保险业的总资产5.6万亿，这种产品我们把它叫做反向抵押贷款，这指的是老人把自己的房产抵押给保险公司以后，按月从保险公司领钱，去世以后房产归保险公司，活着活多久领多久，这种产品受到重视以后，虽然中国保监会长期没有推进创新，但却同意我办了个保险公司，主义没实现，实现了，我也很的在推进这个，因为它老不支持，现在又有了新的曙光，看起来金融创新还是得进行，因为老龄化问题越来越严重了。关于REITs，很多人都知道是我最早提出来的，2005年提出来，今年又主张REITs持有保障房，这种国外通行的产品时候适合在中国持有所没有能力持有的保障房。国务院也发了文件，要求开展REITs，房地产投资基金信托试点。现在的租赁型的保障房越建越多，但是却没有足够的持有资金。而社会上却有大量的资金没有增值渠道，今年保险业到现在收益率只有2.7%，老百姓为什么退保呢？实在太不保值了，一方面大姑娘愁嫁，一方面小伙子愁娶，我们能不能搭建一个“非诚勿扰”的平台呢，这就是REITs。
还有股权投资基金，这是我17年前介绍到中国来的，国务院已经三年以前就同意了股权投资基金进入到金融创新领域。这种方式非常适合我们现在进行的旧城、商业地产开发，因为它有稳定的收益率。而我拿它来做保障房，我们汇力基金在昆明投资40亿保障房，已经引起了社会的认同。股权基金为什么能够投资保障房呢，我们投保障房的土地开发和旧城。到现在还没有人能复制我们，主要是他们不知道为什么股权基金能够从保障房里面获得比较满意的收益率，这也是我的秘密，不能随便讲，同学们要有兴趣咱们可以合作。
现在地方融资平台已经日益受到了，现在要只收不贷，有的地方成立六个到八个平台公司没用了，股权基金就可以起到这个作用。所以在未来的一年我们看到金融形势并不乐观，仍然还要实行稳健的货币政策，股权基金将在明年为各个城市更好的发挥作用。
第四个长言经营城市，催生城市群体。经营城市的是我们北大的另一位同学在大连当市长的时候并且传遍中国，是谁把在大连的概括为经营城市呢，是我。11年前我在大连组织座谈的时候，我说熙来你是在经营城市，一句话就马上接受了，他用他的观点来印证了在大连的主要就是经营城市，三个月后他把它总结出来，而且现在已经把这观点推广到全国。11年过去，经营城市又有了新的发展，现在的城市城市发展已经到了相互之间关联的程度，所以我们现在要的是经营城市群体和经营区域经济。我们国家的城市群体这些年得到了迅速的发展，在城市群体的发展过程中，我们就可以找到新的开发领域。刚才主持人说了城首堵，原因何在？城市太小了，我们国土面积的千分之三是城市面积，只占可用地的20%，太少了。主要的建筑用地还是在农村，我不断向各地传达毛一句话，“多少年之后，和天津这两个城市不就连在一起了嘛”，毛当年就有这样的眼光，认为城市城市的发展，会在两个城市之间造成大面积的城市化地区。按照毛当年的设想，我在中房期间就用三种模式来进行开发，第一种叫内城模式，这主要指的是我们的城市市内的旧城，别人得不到，中房手里有800多个，分布在200个城市里头，第三个是贴城模式，一般叫城乡结合部，第三种是离城模式，离开喧闹的市区，选择交通水源比较方便的地方，选准发展方向最好是两个城市之间，而我们在和天津之间的五清的开发恰恰是离城模式，这些年我所组织的汇力基金在这里投资大量的项目，未来它将是人和天津人居住的最佳的场所。
第五个谈谈首倡地票进城，规范流转农地。农村的土地制度问题是我们这些参与农村的人最关心的。土地是农民的命根子，这些年却屡屡的被，怎么解决这些问题？首先我提倡农村建设用地规范进行流转，我支持农民建小产权，支持农民建城中村，这些年农民的小产权房建起来卖给城里人，解决保障房不足的问题。说我们中国12年没有建保障房，没有说对，应该说中国12年没有怎么建保障房，但是谁建了呢？农民群众建了，农村群众不仅建了产权型的，而且还建了租赁型的保障房。在深圳50%的人口，打工仔、打工妹住在城中村里。中国农民在各地以城中村的方式参与城市发展，提供了全世界最大规模的廉价屋村，弥补中国成事不足。中国农民为城市保障房建设作出巨大的贡献，而他们的行为到现在还被中国部门说成是违法。
其实把这些土地利用起来，就可以解决目前城市土地太小，和一发展城市就要建耕地的问题。我们现在有着与比城市现在建城区四倍半到五倍的农村区，农民进城需要把这地利用起来。
我在2007年大学最早提出让农民地着地票进城，现在这个口号又被接受了，到了2008年中央就召开了三中全会，明确了农村的经营型建设用地可以规范转让土地使用权，在符合规划的前提下，和国有土地享有平等权益，并且还要求有关部门要尽快完善法律法规和配套政策。只是有关部门拖延了三年之久，还没有按照中央的要求去办。这些问题我们在下一个问题里要研究，为什么他们要办，我们怎么督促他们办。现在带着地票进城已经在重庆开始试点了，这种统筹城乡的创新一定会在全国推广开，我也认为地票绝不是一个地方流通，而应当全国流通的地票。
最后一个谈谈力推税制，公平。为什么三中全会，农村土地流转总得不到落实呢，现在靠的是土地财政，如果农村土地流转了，地方得不到这块收益了，不能农民了，他们财政资金怎么充实呢？我们一方面认为深这种做法是不应当，另外一方面我们从财政收入理论上认为是应当有财政收入的。财政收入，特别地方财政收入是土地上，但是用这种制度获得收益呢？能不能改变一种方式呢？我们在2003年提出了征收住宅的保有税，后来被叫做物业税，现在又被叫做房产税。这是中房的人提出来的，我在这些年不断的在不同场合呼吁，从2003年到现在了，我们又呼吁了八年，主张征收物业税。中央在当年请中房上海公司总经理到国务院常务会介绍这个思以后，当年10月份就通过了决议，要在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。现在物业税总算开始在上海和重庆试点，叫房产税。但是试点方案让人啼笑皆非，一个是收第二套房，一个是收豪宅，总之是没有按照国外有物业税的国家他们的经验办，其实我觉得物业税征收很简单，就是把国外的经验完全照搬过来就行了，不必搞中国特色，你也搞不出来。现在房产税的进一步推开的大方向已经确定，当然土地财政退出市场还要有一个逐步的时间。总之我们通过这种税制，不是要多增加税，而是要调整结构。过去从农民身上收土地差价，到谁住房谁交税，住房多的多交税，住房少的就少交税，没有房可以通过财政转移支付，还可以获得保障房体系建设的好处。
这些创新都是在30年来我们跟随着领导同志不断的推动做出来的，下一步还需要进一步创新。所以我希望我们人文经济论坛，我们希望以创新为题目的峰会能够各位企业家参与创新、推动创新，促进我们实现中华民族的伟大复兴的步伐。谢谢大家！
【常涤非】：今天非常高兴，我本人也是北大的校友，在这样的场合下看到学长，我是小学弟，为了表达所有在场的各位嘉宾以及我们论坛组委会的心意，下面我们有请UMT中国校友会的会长杜元源代表组委会向孟教授赠送杯和鲜花。
【杜元源】：在座的各位嘉宾大家好，本次论坛的首讲嘉宾孟晓苏博士刚才的精采，让我们了解到北大厉门三杰(厉以宁教授的77届三位杰出学生），李克强、李源潮、孟晓苏，他们在推进中国市场经济当中所作出的杰出贡献，使中国从计划经济了市场经济，我们在座的人都是时期的受益者。因此他们的贡献我们都是有目共睹，而且是身同感受，我用热烈的掌声感谢他们。同时我也代表美国管理技术大学校友会，代表我们所有同学的对孟晓苏博士所做出来的贡献进行表彰。
【常涤非】：在刚才我们聆听了孟教授40分钟精采，主题是创新，从理论上，从我们住宅产业以及金融的创新，包括经营城市以及流转，以及到最后的税制，可以说孟教授的经历是不断学习，不断实践的一个经历，作为北大的校友对于这样的一个学长所取得的成就深表敬佩。在接下来即将请出第二位主题嘉宾，大学经济学院副院长、教授董志勇博士做关于中国当前宏观经济与房地产经济形势分析的主题报告。
【董志勇】：给我20分钟时间，我是一个学经济学的，所以我的题目是从经济学的因素看待中国房地产市场，昨天中国的房地产开发景气指数已经跌破100，是连续28个月以来到了最低。我想这种不良的市场状态对很多消费者，包括很多房地产商来讲应该不是一个好事情。我觉得中国房地产所谓的表征因素，我们已经分析的很清楚了，但是公说公有理，婆说婆有理。所以我想还是做经济学的分析，到底什么东西来影响我们的房地产这种市场它的变化，它的走势。
第一个因素就是经济的增长和中国经济发展大周期。我自己是一个乐天主义者，我总以为我们中国这一次的经济发展50年没有问题，我们已经发展了30年，我们还要发展20年，一定要有信心，所以金融危机也好，经济危机也好，最重要的是一个信息的危机。房价和经济发展是什么关系呢，应该既是一个推动关系，又是一个拉动关系，互为相互加强。所以在这个情况下，我想未来20年中国的经济持续稳定发展的话，我们房地产市场是没有问题的，当然我不能做短期预测，预测对一个经济学人来讲常困难，什么是预测？预测就是我明天告诉你为什么我昨天说错了，这是一个很诡异的事情，所以要看一个走势。
任志强老师微博上的消息很好玩，1989年2月20号第二版说推出2万平方米的商品房每平方米1600元到1900元左右，这样大学生毕业以后日日节衣缩食，每个月50块钱，这样算起来一个大学生买200平米的商品房要花100年时间。我就是那个时候的学生，我告诉大家我们毕业买的房子没有低于80平的。所以看到中国经济发展的大周期，我想这是第一个因素，所以到目前为止我个人觉得让房价持续下跌的这种因素没有出现目前为止经济没有下滑，房贷没有出现高杠杆率，投入没有下降，整体失业没有很大。
第二个因素谈一谈房地产的行业特点和属性特点，也是经济的概念。房地产的行业一定是支柱产业，不要再讨论了。这个行业直接拉动行业57个，间接拉动行业110个，涉及到大学本科专业是63个。所以按照我们的测算，每投入100元的住房资金可以创造相关产业170元到220元的需求，而每销售100元的住宅可以带动130元到150元其他商品的销售。所以住宅建设如果增加10个百分点可以带动P总值要增加1个百分点，因此住宅行业每吸纳100人的就业可以带动相关产业200人的就业。所以康讲压力测试40到50%银行也可以承受，我是一个教授，我非常负责任的告诉大家，这种说法非常不负责任。这就是为什么把它撤掉，你敢那么说吗？你给老百姓带来什么信息，所以从这个历史的观点来看，整个的房地产我们可以说不动产是老百姓投资的一个最佳渠道，我一会儿还要谈到这一点。要看到行业的特点，这是一个多方博弈，在多方博弈里面涉及到四方，一方是房地产商，一方是买房子老百姓，一方是银行，一方是我们讲的，也包括两种，一种是中央，一种是地方，谁希望这个行业大跌，银行希望吗？好象不是，银行是一个线上的两个蚂蚱，地方希望吗？40%-50%的收入来自房地产这个行业，地方官员希望这个行业崩盘吗？也不是，他们的关系是丈母娘看女婿越看越欢喜。国民产出50%-80%都在这个市场，这个市场没有问题。
第三个因素谈人口因素，谈五个子因素，第一个人口总量，人口经济学讲到2028年是中国的人口峰值，什么意思？在2028年以前中国的人口增量还是要增加的。咱们不像旁边的小日本，小日本现在二十年经济萎缩，小日本不光经济萎缩，人口也在负增长。370年以后日本就剩2人了，中国不是这样，第一个子指标叫人口总量，第二个指标叫人口结构，建国60周年发生什么现象，60年以前人口结构是型的，老人少孩子多，今天建国60周年了是小房子型，五角型，是23岁-50岁之间的人占人口的大多数，23岁-50岁之间的人，我问两个问题，第一他们有没有一定的住房需求，第二他们有没有一定的购房能力，这是人口结构在发生变化。第三个子指标叫做家庭结构，中国的家庭结构这么多年调整二四八结构，小夫妻两个人，父母是四个人，姥姥爷爷都活着是八个人，一个小家庭买房子后面六家支持他，你的收入房价在中国没有意义。你要研究中国的人口经济。第四个谈家庭破裂速度，很多的小家庭，无数小家庭诞生出来，1990年人家庭人口3.96，1998年降到3.16，今天是2.96。去年1145万个新家庭诞生，每天1万人离婚，这么算下来大约200、300万的家庭还要离婚，据说离婚也产生一定的住房需求。商品房的提供速度650万套，你没有赶上我家庭破裂速度，你说13万套空置房，一夜之间消化掉，我有信心，你信吗？第五个子因素，总抚养率是一个家庭负担，总抚养率是购房成本的概念，总抚养率等于养老抚养率加养幼抚养率，也就是上有老下有小。总抚养率这几年一直在下降，1975年一个家庭的抚养率是0.83，1990年降到0.54，今天0.47。所以它为什么在下降？孩子少，但是大家也不要忘了20年以后总抚养率上去，老年人多了，中国真正进入老龄化。所以同学们未来20年是中国房地产发展的一个黄金时间，它是一个挨骂期。不谈这些因素光在这嚷可以吗？我觉得是不的。
第四个因素是土地因素，刚才孟老师讲了很多，中国的土地是什么？中国的城市化是畸形的，是农民放弃掉对农村集体产权到城市里换得户口本，所以土地要流转，为什么土地要流转？中央很明确，几千年以来让农村从土里刨食变成土里刨金，只有把农民变成资产才可以，很可惜这一点很多政策举步维艰，一直没有出台。所以土地它是一个制约，实际上中国现有城市建设城区的面积是3.84万平方公里，仅占国土面积0.4%，而农村宅面积是16.8万平方公里，占国土面积1.75%。如果拿出1%的国土面积建设城市，就可以解决至少14人的居住问题，实际上土地不是缺少，是制度在制约，这一点我想孟老师讲了那么多了，我就不再赘述。
第五个因素收入分配结构，年产生11万的高收入群体里有40%以上的人拥有量套房，其中22%的人在未来一年里还要继续打算买房，在拥有一套和两套的住房人里面计划再次购房的比例高达21%，在拥有三套及三套以上住房的人里边，再想购房的人高达34%。这是什么决定的？收入分配结构，就是你承认也好，不承认也好，我们中国现在呈现一个悬殊，不再是一个T形，不再是三角形，是倒丁字形，国外统计，中国人口总量0.4%的家拥有国家财富70%，银行的二八理论早就过时了。经济学里收入分配结构是很长时间里难以改变的东西，既然难以改变你就要正视它，的房子贵不贵？珍贵，4万一平米，问题是降到每平米2万块钱还有很多人仍然买不起，所以我们最早的住房大政方针本来是对的，高端，中端支持，低端保障。
第六个因素消费习惯，中国人都用特殊的习惯消费，在座每个人多有地主梦，在座各位男的都想当地主，在座女同志都有一个梦，都向党地主婆，为什么呢？文化使然，不想租房子，租房子不能装修，租房子不能买家电，这是中国人的消费习惯。刚才的数据是老的，中国目前自用住房比率高达84%，但是84%有问题，第一个中国农村自拥有住房的比率高达100%，它拉高了城市的比率，城市没那么高，第二个城市就那么高也管不着。这是中国人特殊的消费习惯使然，所以到现在为止，美国的人均住房是60平米，38平米，美国37平米，日本31平米，我们什么都算进去才不到25平方米。第六个因素是中国老百姓消费习惯因素造成的。
第七个因素是投资渠道。老有人讲，中国的通货膨胀是房价造成的，怎么是呢？在经济学里，通货膨胀就是个货币问题，哪有一个国家的货币永远在升值？所以30年前10块钱能买多少东西，今天又能买多少东西？因此这个所谓的投资渠道是什么？是我们今天的老百姓很可怜的，两大股市你敢投吗？是两大坑。文物产品，黄金、白银你敢投吗？坦白的讲我们都不是专家，那你不是专家，你没有专业知识，你敢做那样投资吗？资本帐户没有，你不能到国外去买股票，所以老百姓把这么多年以来的钱放在不动产上，十年以来收益率最好，最稳定的产品，这是和老百姓没有其他投资渠道有关系。因此一部分来讲，这些大量资本在城市里聚集，都到农村去这也是城市里房价高居不下很重要的原因。
第八个因素城市化。美国的高科技和中国的城市化是影响我们未来一百年的两大主要的因素。中国的城市化，我们走了很多畸形，1950年是错的，把消市变成生产城市。1966年自然灾害，是错的，1980年开始城市整顿，80年代造镇，90年造城，2005年北大校园里林义夫提不出来新农村建设。2007年是十七大，提出来要以特大城市为新的增长极给予新的经济增长点尘埃落定。城市化，未来20年3亿农民要进城，一年1500万，不要跟我争论这个问题，这是国家大政方针，这是解决三农问题的唯一出。这么多的人进城，多大的市场需求，你不研究城市化可以吗？中国目前的城市化是46.6%，每年1个点在增加，世界平均50%，没到世界水平，不要跟美国、、英国比了，况且这里面含着很多伪城市化。
第九个性的影响。过去的一个季度200个亿的外资，明着暗着到了房地产市场里去了，这是我的研究，过去一个季度200亿，在一个的里你可以独善其身吗？很困难，你不买的地有人就买了，这是个性的影响。
最后一个因素其它因素。我老家是山东沂蒙山区的，一个小县城山东临朐县，我妈跟我讲房子太贵了，好涨，我说妈多少钱，三千。后来我跟我妈讲，我说妈，我们大胆想象一下，我们那个地方很穷，沂蒙山区，到现在为止那个县农业大县还没有通高速公呢。我跟你开玩笑中央决定了，明天大学要迁移到我们山东临朐县来，我想问大家，如果真的是这样，临朐的房价由三千涨到一万我觉得有可能，一个北大迁到我们老家去，房价从三千涨到一万，可别忘了60多所大学，若干驻外，若干展览馆，若干文化遗产四万贵吗？可能这么一想反而就没有那么贵了，十个经济学的分析，最后讲十句话。
第一句话，对房市宏观调控的基本原则应该是防止房价波动过大，否则调控调控就是一调难控，政策怎么收场。
第二句话情绪不能代替规律，无论争论多么激烈，房地产市场未来走势是客观的，市场规律是不以任何人的意志为转移的，过度的行政干预一定会早晚受到市场的惩罚。
第，实政经济学角度看，房价上涨是历史所然，从规范经济学角度看房价上涨也不是什么坏事情，应该是好事情，因为中国的土地，中国的房子价格贵了，对我们中国人来讲不是好事情嘛，关键问题不是应该调控这个价格，而是应该研究把房价上涨的那部分收益归谁所有。
第四句话，房地产市场里房地产商是我们这个时代最可爱的人，要他们，要理解他们，走几十个单位，盖几百个公章最后把非常干净的商品房卖给你们家，他们是这个时代最可爱的人。
第五句话，泡沫是复杂问题，我们不否认泡沫存在，但只要投机交易在可控范围里面，对活跃市场经济是有利的，预期回避，它，不如正视它，学会和泡沫共舞。
第六句话，许多人认为投机需求是近年来房价非快速上涨的重要因素，但如果不存在一定的投机因素，也就没有办法形成有效的市场，所以要理解温州炒房屯。
第七句话，把房价、调解收入分配不公，调控需求这么多功能都放在一个房产税上并不是这样，房产税是一个“怪胎”，尤其在减税让利大里面，这个问题根本就不应该讨论。
第八句话，空置房，空置率你管不着，这是一个市场行为，否则你娶了太太两年没生孩子，是不是你也应该交空置税呢。
【常涤非】：接下来我代表组委会，有请北大人文研究中心主任郭宝平给您发一个北大人文论坛的杯。
【郭宝平】：刚才我们董志勇教授从十大因素对房地产的未来，说做了预测，也不是预测，但是他通过这些基本的因素，可以让大家对未来的房地产有一个基本趋势的预测。让我们再一次对董教授的精采表示感谢。
【常涤非】：通过刚才董教授的精采，十大因素，包括后来讲到的一些，跟之前的嘉宾有些观点上是有一些碰撞，这也正体现出大学一贯以来的这样一个严谨治学、严谨教学的，体现了大学是中国产生思想的一块圣土。接下来请出全国房地产经理人联合执行兼秘书长杨乐渝先生做主题报告，他的主题是中国房地产转型的趋势。
【杨乐渝】：尊敬的各位来宾，大家上午好！刚才孟总和董教授都讲到对房地产的形势一个判断，首先我要感谢董教授刚才讲的房地产商是最可爱的人，去年在全经联的年会上我们孟总也专门写了一首诗，叫“献给开发商兄弟”。但是作为我们全国房地产经理人联合会是中国最大的一个房地产经理人组织，现在我们老总级以上的会员有2000多人，遍布全国各地。孟晓苏先生也是我们这个协会的名誉，我想作为圈内人的话，在今天我更想讲一讲我们在房地产宏观调控形势下，我们的思考，我们的反思。
大家知道，实际上历时两年的房地产宏观调控是给火热的房地产市场浇了一盆凉水，整个我们全国这两个月的表现，成交量也好，房价也好，都表现的非常惨淡。前两天跟一个开发商的朋友吃饭，他们在全国现在有10几个项目，每一天的成交只有一、两套。这个都包括了二线、三线城市，是这样的一个局面。所以我们现在看到传统房地产的市场，我们的住宅市场受到严厉的调控。所以今天我也很高兴我们常涤非兄邀请我来今天在北大谈商业地产创新问题。
我想讲讲我的观点，第一个为什么要这么来调控房地产业，我1992年就到了中房，在孟晓苏先生领导下中房集团担任经营管理和开发工作，一直从事房地产开发。这个行业发展近20年的时间，为什么这一次受到这么严厉的调控，其实有内在的一个比较深层次的原因，我们要去思考。我想讲三个观点。第一个这次调控是对中国传统经济增长模式的一种否定。第二个是对中国城市化模式的，目前在城乡二元分置条件下的城市化模式的一种否定。第三个也是对传统房地产生产方式的一种否定。
作为一个大国的，从中央的角度来讲，它的视角和地方的考量，和房地产商的考量自然有相当大的差异。我们经济的一个增长模式，实际上是以地方作为火车头，以土地财政作为动力，高速发展的一种模式。所以我们城市化在短短的20年左右的时间，每年能够以一个百分点左右的速度，不断的发展，是靠土地财政大量的出让建设用地来进行城市化的发展。结果导致了什么呢？对土地财政的过度依赖，所以我们从80年代末就在喊中国经济的转型，在喊调结构，要从外延型向内延型增长，搞技术创新，调整产业结构和产业升级，为什么搞了30年没有动力，土地财政高度依赖形成地方，尤其短期任期制的体制。大家觉得卖地的话，对于完成政绩是最快捷，也是最便捷的手段，这跟分税制有关。这样的模式导致我们中国经济长期缺乏产业结构调整动力，缺乏产业升级的动力，包括很多现代服务业，我们中国进入休闲社会，进入养老社会，这些都无法有效的发展。
第二个董教授和孟总都谈到同样的问题，城乡二元化土地控制模式导致的模式，这种模式导致中国最好的资源向中心城市配置。刚才大家问的房价高不高，的房价四万块钱，要算一下中央从1949年到现在，在每平方公里四环以内的土地上投了多少钱，你就知道的房价高不高了，这界上任何一个国家，或者任何一个城市，你都很难想象这样高的一个投入。不仅是一个中心，这是一个教育中心、传媒中心、医疗中心、科研中心，所有中心都集中在这里，所有的资源都配置在这个地方。在其他各个省会也是这样的一个情形。这种资源配置大量的农民工，每年60到70万的人口进城，但是他们的土地并没有出来。本来要带着地票进城，没有，大量的农村集体土地是被锁住了，没有供应，但是对住房的需求却在不断的增长。这样的反差房地产不涨才怪。
第三昨天我见到了一个县委，说我们的地都快没有了，是大的“地产蝗虫”开发导致没有资源了。导致旅游资源是高度集中的地方，导致土地资源的一个快速的消耗。房企开发模式和地方开发模式是一脉相承的，地方是快速开发土地满足政绩的要求。我们现在好多把子孙万代的地都卖完了，当年我记得孟总和杨部长在2000年左右也提出来，说我们土地出让金不要一次性70年的收取，这样把后届的地都吃光了。前一段时间我到江阴的时候他们市告诉我地也快卖的差不多了，开发商70%的高负债率，进度是第一位的，一定回收资金，一定加快资金的周转速度，我们知道万科、恒大，传统房地产住宅开发企业都是以进度周期作为考核我们职业经理人的指标，所有的部门都对一个指标负责，进度，我们叫节点管理。从拿到地到最后形成销售收入，要在一个确立的周期完成，所以土地快速大量被消耗掉。这种生产方式导致的是一种什么，粗放型的，消耗型的生产方式，而且导致了我们产品的价值远远不能配合土地的价值。大家看CBD，我们SOHO型的产品，CBD寸土村金的产品，我们的土地在五年、十年技术和管理就折旧了，为什么？本来商业地产是用来经营的，但是SOHO产品把产权所有的切割销售，本来该把公共空间做大，使得我们的经营非常好的进行，但是为了把它销售掉，一定要把使用率做大，把产品切割成叫销售资源来卖掉，这是我们理解的房地产。你问十个人，九个人会告诉你房地产是什么概念，买地、建房、卖房这叫房地产。我在微博上写了一条，五年以后、十年以后估计可能不到五个人这样回答我，为什么？我们传统的生产方式有房有地，没有产，没有把房地产作为资产也没有房地产和产业和土地的结合，也相当的薄弱，尤其是大规模住宅的消耗型的开发，不叫房地产。或者说我们需要在今天这个时候重新定义房地产。
房地产在这种宏观调控的形势下面临一个大的转型，转型意味着什么？转型意味着商业模式的变化，大家看到从2000年到2010年中国房地产销售总额占国内P是快速的增长，表明这个行业在国内国民经济中的地位越来越高，刚才董教授已经提到。影响房地产市场发展的六大制度性和结构性矛盾，董教授刚才也做了很好的分析，我基本同意，可以说90%以上同意董教授的观点，特别要提出反对房产税。大家看2008年和2010年土地出让的面积，大家看到一个快速的增长，从2008年到2009年，每年要增长40%左右，这是一种快速的消耗，我们知道从2004年的时候，四环之内的土地出让只占到当时的不到15%了，所以我们现在要拿地到六环附近去拿。包括很多都说大七环，大了。看看土地出让增长的金额是每年40%以上的速度，整个的财政都依赖于这个。城市化模式，董教授分析的非常透，我就不赘述了。投资性需求包括文化性需求，宏观经济政策和房地产政策的思。
刚才我也讲了，我们其实有很多思，尤其是今天讲的主题商业地产，过去我们怎么来对商业地产的政策是什么政策，50%，利率还要上浮10%，同时贷款的期限十年，对住宅是什么样的政策，可以首付20%。然后贷款利率可以打折，七五折、八折，还可以贷款期限20年到30年，这不鼓励向住宅投资嘛。这样我们算投资的杠杆比是1：3左右，当然大量的投资投机资金会向住宅领域去集中。所以说我们在，在很多的城市你会发现写字楼、商业地产在前一段时间出现价格的倒挂现象。写字楼成本、土地出让金都远远比住宅高，但是它的售价只有住宅的60%、70不%，甚至有的到50%。这都是我们政策方面需要检讨的东西。你比如说我们现在来投资和投机，你很简单，你在购房的合同上给它有一个约定，你如果要买房承诺五年内你就不能买房，如果第一年卖房可以，高额征税，拿出60%就OK了。你现在建那么多保障房，我们空置率那么多，有什么必要建一千万套保障房，一千万套保障房里面真正是保障房的只有三分之一多一点，公租房和廉租房只有三百多万套，你建了这么多为什么不思考把现在的空置房通过鼓励性的政策让它进入市场呢，让那么多外地投资投机性的，买到的这些房子成为出租性的需求呢，这样更能解决我们夹心层的住房问题。
实际上调控的起源是在2008年-2009年以后房价快速增长，但是我们一定要了解房价只是一个，它是刚才提到的这些若干的中国经济矛盾的，经济增长模式矛盾的总爆发点，只不过以房价的形势爆发出来而已。城乡二元土地的分置，那么多土地不能出来，但是有限的土地集聚了无限的需求，你说房价不涨才怪。
同样，我们也看到长期我们错过制度性和结构性的机会，这些矛盾不断的，导致了供求矛盾。我的理解现在这三个模式已经不能适应未来中国经济和社会可持续发展的需要。中央必须出手，不得不出手调控。所以我后边在微博上写了几个字，对明年怎么看，丢掉幻想、积极转型。这就是为什么要转型。
传统我不讲中国经济增长模式和城市化，那是制度性的问题，这不是我们能够去左右的，我讲讲作为房地产开发商，我们为什么要进行转型，为什么要来积极的进行转型。传统的房地产生产方式是以土地为原料，资金为动力，时间为坐标，销售为导向的高速度、粗放型、分散型和分离型的生产方式，说白了买就是为了卖，不是为了资产，所以说没有房地产后边那个产，它买地是为了把它卖掉。特点就是高负债，快速开发、生产粗放、于城市的融合低，这就是典型把商业地产最好的城市资源和城市资产切割之后卖掉，这就是在CBD里面的一个项目，原来商业只规划到四层，为了要卖的更多，把容积率加到了八层，然后把它切割卖掉，现在这些业主都，租不出去，成了一个大的烂尾项目。